TAHLİYE TAAHHÜDÜ SEBEBİYLE KİRACININ TAHLİYESİ

Konut ve çatılı işyerinde kurulan kira ilişkilerinde, kiralayan 6098 sayılı TBK’da sayılan nedenler haricinde kiracıyı taşınmazdan tahliye edememektedir. Ancak kiracı herhangi bir neden olmadan kira ilişkisini sona erdirebilmektedir.

            Kiracı tahliye taahhüdünde taşınmazı belirli bir tarihte tahliye edeceğini bildirmektedir.  Kiralayanın tahliye taahhüdünü kabul etmemesi halinde bu tahliye taahhüdü, kiracı lehine veya aleyhine herhangi bir hüküm doğurmamaktadır. Kiracının tahliye taahhüdü ve bu taahhüdün kabulü kira sözleşmesinin feshi (ikale) anlamına gelmektedir. (Nihat YAVUZ, Kira Hukuku, syf.1324, Ankara, 2021)

            Tahliye taahhüdünün geçerli olması için bazı şartlar aranmaktadır. Bu şartların bulunmaması durumunda, geçerli bir tahliye taahhüdünden bahsetmek mümkün değildir.

Tahliye Taahhüdü Yazılı Olmalıdır

Türk Borçlar Kanunu’nun 352.maddesine göre kiracı kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmelidir. Yazılı olması geçerlilik şartıdır. Resmi şekil şartı aranmamaktadır. Adi yazılı olarak yapılan tahliye taahhütleri geçerlidir. Resmi şekilde yapılıp/yapılmaması kiracının tahliyeyi taahhüt ettiği günde taşınmazı tahliye etmediği takdirde önem kazanacaktır.

            Kiracı tahliye taahhüdünde belirttiği tarihte taşınmazı tahliye etmezse, kiralayan, tahliye tarihinden itibaren 1 aylık sürede ister icra dairesine ister mahkemeye başvurabilmektedir. 1 aylık süre hak düşürücü olup, bir aylık süreçte başvuru yapılmaması durumunda tahliye taahhüdüne dayalı olarak işlem yapılamamaktadır. 1 aylık sürede kiracıya taşınmazı tahliye etmesi için ihtarname gönderilmesi hak düşürücü süreye etki etmemektedir. Kanun muhakkak icra dairesine yahut mahkemeye başvuru aramaktadır.

            Kiracı tahliye taahhüdünde bulunmasına rağmen taşınmazı tahliye etmediği takdirde, kiralayan icra dairesine başvurabilir. İcra dairesinden kiracıya tahliye emri gönderilip kiracı tarafından itiraz edildiğinde takip durmaktadır. Kiracının itirazına karşı kiralayan itirazın iptali davası açabileceği gibi daha hızlı sonuç alabileceği itirazın kaldırılması davası da açabilecektir. Adi yazılı tahliye taahhüdüne dayalı açılan takipte, kiracının tahliye taahhüdünde imzaya, tanzim veya tahliye tarihinin sonradan doldurulduğuna veyahut tahliye taahhüdünün baskı ile alındığına yönelik itirazı var ise, kiralayan icra hukuk mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyemeyecektir. İtiraz sonucunda aradaki uyuşmazlık yargılamayı gerektirdiğinden, şekli anlamda incelemeye yetkili icra hukuk mahkemesinin görevi dışında kalacaktır. Kiracının imzaya itirazına karşın kiralayan, tahliye taahhüdünün resen veyahut tarih ve imzası noterlikçe onaylanmak suretiyle noterden alınmış olması halinde icra hukuk mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir.

T.C.

YARGITAY

6. HUKUK DAİRESİ

E. 2015/1019

K. 2015/1686

T. 23.2.2015

Alacaklı, noterlikçe resen tanzim edilmiş veya tarih ve imzası tasdik edilmiş yahut ikrar olunmuş bir belgeye dayanmadıkça, tahliye taahhüdündeki imza ve tahliye tarihine itiraz edilmesi halinde icra mahkemesinden kiralananın tahliyesini isteyemez.

T.C.

YARGITAY

6. HUKUK DAİRESİ

E. 2012/18349

K. 2013/1348

T. 31.1.2013 

Alacaklı, imzası ikrar olunsa dahi tarihi inkar edilen tahliye taahhüdüne dayanarak itirazın kaldırılmasını isteyemez.

Tahliye taahhüdü, yazılı şekilde yapılmış kira sözleşmesinin bir hükmünü oluşturabileceği gibi, sözleşmeden ayrı bir belgede tek taraflı bir beyan ile yapılabilir.

Tahliye Taahhüdü Kiralananın Tesliminden Sonra Yapılmalıdır

Kiracı tarafından sözleşmenin yapılışından önce veya yapılması esnasında (kira sözleşmesine hüküm konulmak suretiyle veya noterden resen ya da tasdikleme suretiyle) verilen tahliye taahhütleri geçerli değildir. 

Yargıtay tarafından verilen taahhüdün serbest irade ürünü olması aranmaktadır. 

T.C.

YARGITAY

HUKUK GENEL KURULU

E. 2017/6-975

K. 2021/1108

T. 28.9.2021 

Türk Borçlar Kanunu’nun 352.maddesinin 1.fıkrasında belirtildiği üzere ‘’Kiralananın teslim edilmesinden sonra’’ ifadesi, Yargıtay içtihatları ile şekillenip hukuken geçerli hale gelmiş olan yazılı tahliye taahhüdünün ‘’kiralanın tesliminden sonra hüküm ifade edeceğine’’ dair Yargıtay uygulamasının kanunlaşmış halidir. 

T.C

YARGITAY

6.HUKUK DAİRESİ

1187/1624

T. 8.2.1991 

4.10.1994 tarih ve 20/28 saylı İçtihadı Birleştirme Kararına göre, ilk kira ilişkisi kurulmadan veya kurulurken alınan tahliye taahhütlerinin serbest iradeye dayanmaması nedeniyle geçersizliği kabul edilmiştir.

Bilimsel öğretide böyle bir taahhüdün mutlak butlan ile batıl olduğu görüşü mevcuttur. Buna göre hakim tarafından bu husus resen nazara alınmalıdır. Senai OLGAÇ ise, burada nispi butlanın söz konusu olduğu ve taahhüdün hükümsüzlüğünün (TBK 39’a göre) bir yıllık sürede ileri sürülmesi gerektiği düşüncesindedir. Yargıtay’da bu doğrultuda karar vermektedir.

T.C

YARGITAY

6.HUKUK DAİRESİ

2871/6900

T. 8.6.2010 

Davalı taahhüdün serbest irade mahsulü olmadığını savunmuş ise de taahhüdün verildiği tarihten itibaren bir sene içinde TBK 39 maddesine dayanarak iptal davası açmadığına göre bu taahhüdün davalıyı bağlayacağının, artık ikraha müstenit olduğu savunmasını ileri süremeyeceğini kabulü gerekir.

Birbirini takip eden tahliye taahhütnameleri geçerlidir. Kiracı kanunun koruması altına girdiğinden ve kiralananı kullanmaya başladığından dolayı, taahhüt vermek zorunda değildir. Buna rağmen kiracı tarafından tahliye taahhüdü verilirse bu taahhütlerin geçersizliği ileri sürülemeyecektir.

T.C.

YARGITAY

6. HUKUK DAİRESİ

E. 2005/5354

K. 2005/6665

T. 27.6.2005 

Her yıl yenilenen kira sözleşmesi ile tahliye taahhütlerinin geçerli olmadığı ileri sürülmüşse de, kiralananda otururken verilen tahliye taahhüdü serbest irade mahsulü olduğu gibi, birbirini izleyen ve yenilenen kira sözleşmeleri ile birlikte verilen tahliye taahhütleri geçerlidir.

T.C

YARGITAY

HUKUK GENEL KURULU

264/350

T. 17.5.1989

             Kira ilişkisi kurulurken alınan tahliye taahhüdü 4.10.1944 gün ve 28 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca geçersiz olup daha sonra tevali eden kira sözleşmelerinde alınan tahliye taahhüdü geçerlidir. Bu konuda davalının kötü niyeti de iddia ve ispat edilememiştir.

 

            Bu konuda uygulamaya yönelik verilen kararlar 4.10.1944 tarih ve 28 numaralı İçtihadı Birleştirme Kararı ile belirlenmiş, sonrasında tevali eden kira sözleşmelerinden alınan tahliye taahhütlerinin geçersizliği bu içtihadı birleştirme kararı kapsamı dışında kaldığı düşünülmüş, değişik uygulamalardan sonra 3.10.1980 gün ve 2/3 sayılı ve yine 4.10.1985 gün ve 2/7 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararlarının gerekçelerinde kabul edilen tahliye taahhütlerine kötüniyet iddiası ileri sürülmedikçe hukuki geçerlilik tanınmıştır. Güncel uygulamalar bu şekilde sürdürülmektedir.

 Tahliye Taahhüdünü Bizzat Kiracı Yapmış Olmalıdır 

            Tahliye taahhüdü bizzat kiracı tarafından yapılmalıdır. Birlikte yaşadığı eşi veyahut altsoyu ya da diğer kimseler tarafından yapılması durumunda tahliye taahhüdü geçersizdir. Tahliye taahhüdü vekil aracılığı ile de verilebilir. Bunun geçerli olması için özel bir yetkiye ihtiyaç bulunmamaktadır. (Nihat YAVUZ, Kira Hukuku, syf.1329, Ankara, 2021) 

            Kiracı tüzel kişi ise, tüzel kişinin yetkili organı veya temsilcileri tarafından taahhüdün verilmesi gerekmektedir.

             Kiracıların birden fazla olması durumunda ise tüm kiracıların, zorunlu dava arkadaşı olduğu dikkate alınarak, tahliye taahhüdü vermesi gerekmektedir. Kiracılardan yalnız birinin tahliye taahhüdü vermesi hukuken bir sonuç doğurmayacaktır.

Tahliye Taahhüdünde Tahliye Tarihinin Açıkça Yazılmış Olması Gerekir      

     

            TBK 352 maddesi gereğince kiralananın belirli bir tarihte boşaltılması taahhüt edildiğinden, tahliye tarihinin taahhütnamede yazılmış olması gerekir. Tarih yazılmadan genel geçer ifadelerle kiralananı boşaltmayı taahhüt ederim gibi beyanlar geçerli değildir. Tarihe ilişkin Yargıtay dairelerinin farklı kararları vardır.

 T.C.

YARGITAY

6. HUKUK DAİRESİ

E. 2005/5707

K. 2005/8162

T. 15.9.2005

 Tahliye Taahhüdünde Kiralananın 2004 Yılı Aralık Ayı Sonunda Tahliye Edileceği Yazılı Olduğuna Göre Bu Tarihin 31 Aralık 2004 Olduğunun Kabulü Gerekmektedir.

 T.C.

YARGITAY

12. HUKUK DAİRESİ

E. 2020/1175

K. 2020/2309

T. 9.3.2020

 Taraflar arasında 01.02.2005 tarihli ve 01.05.2012 tarihli kira sözleşmeleri bulunduğu, davalı tarafından sözleşmelerdeki imzanın inkar edilmediği, 01/05/2012 başlangıç tarihli sözleşmenin 1. maddesinde sözleşmenin, taraflar arasında 01/02/2005 tarihinde yapılmış olan kira sözleşmesinin kira süresinin uzatılması, yeni dönem kira bedelinin belirlenmesi ve değişen şartlara uyarlanması amacıyla yapıldığının belirtildiği, 5. maddesinde “Kira süresi 01.05.2012 tarihinden başlayarak 3+2 yıl olarak kararlaştırılmış olup bu sürenin sonunda kiracı mecuru boşaltarak kiraya verene kayıtsız şartsız teslim edecektir.” Şeklinde taahhüdün yer aldığı, davalının 01/02/2005 tarihli kira sözleşmesine göre bu tarihten itibaren kiralanan taşınmazda bulunduğu, söz konusu taahhüdün kira ilişkisi devam ederken verilen tahliye taahhüdü olduğu ancak taahhüdün belli bir tarihi içermediği görülmüştür.

Tahliye taahhüdünde, tahliye tarihi belli (açık) bir şekilde yer almadığından Türk Borçlar Kanunun 352.maddesinde aradığı anlamda bir tahliye taahhüdünün varlığından bahsedilemez.

Şarta bağlı tahliye taahhüdü geçerlidir. Şartın gerçekleşmesi halinde gerçekleştiği tarihten itibaren 1 ay içerisinde yasal yollara başvurulmalıdır.

T.C

YARGITAY

6.HUKUK DAİRESİ

1388/2938

T. 7.4.2009

 Şartlı tahliye taahhüdü (örneğin kiracı verdiği taahhütname ile icra borcunu ve apartman yönetimine olan borçlarını 8.7.2008 tarihine kadar ödeyeceğini, ödememesi durumunda kiralananı 15.7.2008 tarihinde tahliye edeceğini taahhüt ediyor) geçerlidir. Şart gerçekleştiğinde tahliye taahhüdü geçerli hale gelir. Kiralananda otururken verilen tahliye taahhüdü geçerli olup zor (müzayaka) altında verildiği iddiası dinlenmez.

Kiracının Taahhütteki Tarihin Kiralayan Tarafından Sonradan Doldurulduğu İddiası

Kiralayanlar tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden sonra yapılması şartını, ilk kira sözleşmesi yapılmadan yahut yapılması esnasında kiracıdan aldıkları tahliye taahhütnamesinde, tarih kısmını boş bırakarak yahut imza anında sonraki bir tarihin yazılmış olması yoluyla, dolanmaktadır. Kiracının tahliye taahhüdünün ilk kira sözleşmesi ile birlikte müzayaka (zor) durumundan faydalanılarak alındığını ispatlaması gerekmektedir. Kiracının yapması gereken, ilk kira sözleşmesi ile imzaladığı tahliye taahhütnamesinin hemen ardından ihtarname çekerek taahhüdün ilk kira sözleşmesi ile imzalandığından ötürü geçersiz olduğunu bildirmesidir. Ancak bu şekilde sonrasında kendisine karşı açılabilecek tahliye taahhütnamesi sebebiyle tahliye davasında iddianın samimiyetini tehlikeye düşürebilir. (Feyzioğlu, syf.688; Tandoğan, syf.198)

T.C.

YARGITAY

HUKUK GENEL KURULU

E. 2017/6-975

K. 2021/1108

T. 28.9.2021 

Kira sözleşmesinin yapılması sırasında tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü alınması durumunda, bu belgenin kiralananın teslimi öncesinde tarihlerinin boş olarak verildiği ve anlaşmaya aykırı olarak sonradan tamamlandığına ilişkin savunmanın kanıtlanması gerekir.

Düzenleme ve boşaltma tarihlerinin sonradan tamamlanması belgenin geçersizliğini gerektirmediği gibi bu tarihlerin anlaşmaya aykırı olarak tamamlandığına ilişkin iddia kiracı tarafından ispatlanmalıdır.

T.C

YARGITAY

6.HUKUK DAİRESİ

2856/3289

T. 8.3.1991 

Kiracı, taahhütnamedeki imzanın kendisine ait olduğu, ancak kira ilişkisinin başında tanzim ve tarihleri boş olarak verildiğini, bu nedenle taahhütnamenin geçersiz olduğunu savunmuştur. Gerçekten, 23.8.1988 tanzim ve 15.9.1989 tahliye tarihli taahhütnamenin tarih yerlerinin imza edilirken boş bırakıldığı, bu yerlerin noktalama ile geçiştirilmiş olmasından ve bilirkişi raporundan anlaşılmaktadır. Tanzim ve taahhüt tarihleri sonradan başka kalemle yazılmıştır. Ne var ki, Türk Hukuk sisteminde müşterek maksada uygun doldurulmak suretiyle beyaza imza geçerlidir. Ancak, maksat dışı doldurulmuşsa, bunun kanıtlanması halinde geçersizliği kabul edilebilir. Davalının imza ve belgeyi kabul etmesinden, kiralayana tanzim ve tahliye yerleri açık bir belge verdiği anlaşılmaktadır. Bu tarihlerin sonradan yazılması belgenin geçersizliğini gerektirmez.