Siteler ve Toplu Yapılarda Ortak Gider Alacağının Tahsili

     Günümüzde konut inşa edilebilecek alanların azlığı ve konut ihtiyacının fazlalığı sebebiyle, müstakil evler yerini sitelere bırakmaktadır. Sitelerin yönetim ve bakım giderleri kat malikleri veyahut bağımsız bölümde devamlı oturan kişilerce yapılan gider karşılığı avans ile karşılanmaktadır.

Her kat maliki ana taşınmazın yönetimi ve bakımı için ortak giderlere katlanmakla yükümlüdür. Kat Mülkiyeti Kanunun 20. Maddesinde ortak giderlerin kat maliklerince ne şekilde ödeneceği düzenlenmiştir. Buna göre kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça; kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.

Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamazlar. Bahçe katında oturan kat maliki, bağımsız bölümünün durumunu ileri sürerek, asansörü kullanmaya ihtiyacı olmadığından, asansör onarım ve bakım bedellerine katlanmaktan kaçınamamaktadır. Kat maliki site içerisinde mevcut havuz, spor salonu gibi alanları kullanma hakkından vazgeçmek suretiyle bu yerlerin giderlerine katlanmaktan kaçınamamaktadır.

            Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.

            Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35.maddesinde ‘’Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi’’ yöneticinin görevleri arasında sayılmıştır. Bu sebeple gider veya avans payını ödemeyen kat maliki veya devamlı oturan kişi hakkında yöneticinin dava veya icra takibi açması için ayrıca yetkilendirilmesine gerek yoktur.

            Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33.maddesine göre Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan davalarda yetkili mahkeme ana taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu yetki Yargıtay uygulamalarında kesin yetki olarak kabul edildiğinden ve kesin yetkinin kamu düzeni ile ilgili olmasından dolayı, ortak gider borcunu ödemeyen kat maliki hakkında, ana gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesinde açılması gerekmektedir. Görevli mahkeme Sulh hukuk mahkemesidir.

Ortak gider alacağına ilişkin olsa dahi Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanmayıp, genel hükümlerin uygulandığı davalarda kesin yetki kuralı bulunmamaktadır. Bu davaların genel yetki kuralı gereğince davalının yerleşim yerinde açılması gerekir. Görevli mahkeme ise Asliye hukuk mahkemesidir. Örnek vermek gerekirse, Toplu yapılarda, tapu kütüğüne toplu yapı şerhi işlenmediği takdirde, Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanmamaktadır. Genel hükümlere göre dava veya icra takibi açılabilmektedir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda gider ve avans payını ödemeyen malik, yasal faizden ayrı olarak gecikme tazminatı ödemekle yükümlü tutulmuştur. K.M.K 20.maddesinde Gider veya avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlü kılınmıştır.

Gecikme tazminatı faiz istenmesine engel değildir. Gider ve avans payını ödemeyen kat malikinden, gecikme tazminatı ile birlikte faiz de istenebilmektedir. Gecikme tazminatı kat mülkiyeti hukukuna özgü bir kurum olup, hukuken gecikme faizi niteliğindedir. Gecikme tazminatına faiz işletilememektedir.

Gecikme tazminatı, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda düzenlendiğinden dolayı, gider ve avans payının tahsili amacıyla dava veya icra takibi açılsa dahi, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanmadığı durumlarda istenebilmesi mümkün değildir. Birden fazla parselde kurulmuş yapılarda, toplu yapı yönetimine geçilmediği takdirde, gecikme tazminatı istenemeyecektir. Bunun tek istisnası, Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanmasa dahi, yönetim planında gider ve avans payını ödemeyen kat malikinin gecikme tazminatı ödemekle yükümlü tutulmasıdır. Gerçekten de Kat Mülkiyeti Kanunun 28.maddesinde yönetim planının bütün kat maliklerini bağlayıcı bir sözleşme hükmünde olduğu düzenlenmiştir. Bu sebeple kat maliki, avans ve gider avansını ödemediği takdirde, davada genel hükümlerin uygulanması sebebiyle gecikme tazminatından sorumlu olmayacağını ileri süremez.

‘’… Dosya içerisindeki bilgi ve belgelerle, tapu kayıtlarının incelenmesinden de; davaya konu sitenin birden fazla parsel üzerinde kurulu olduğu ve Kat Mülkiyeti Kanununda değişiklik yapılmasına ilişkin 5711 sayılı Kanun’un 22.maddesiyle Kat Mülkiyeti Kanunun 66. Ve devamı maddelerinde düzenlenen toplu yapılara ilişkin özel hükümler uyarınca sitede henüz toplu yapı yönetimine geçilmediği anlaşılmaktadır. Bu nedenle uyuşmazlıkta kat mülkiyeti hükümlerinin değil, genel hükümlerin uygulanması gerekmektedir. Ancak Kat Mülkiyeti Kanununun 28.maddesinde yönetim planının bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmünde olduğu düzenlenmiştir. Yönetim planının 48. Ve 49.maddesinde ödemede geciktiği günler için aylık %5 gecikme tazminatının ödenmesi gerektiği düzenlenerek ortak gider borcunu ödemeyen kat maliklerinin gecikme tazminatından sorumlu olduğu belirtilmiştir. Uyuşmazlığın çözümü için genel hükümlerin uygulanacak olması davalının sadece yasal faizden sorumlu tutulmasını gerektirmemektedir. Mahkemece ana taşınmaza ait yönetim planının davalının maliki olduğu bağımsız bölümü kapsayıp kapsamadığı, ilgili yönetim planının davalı yahut bağımsız bölümün önceki malikleri tarafından bağlayıcılığı bulunup bulunmadığına ilişkin araştırma yapılarak yönetim planının davalı açısından uygulanabilir bulunması halinde öncelikle yönetim planı hükümlerine göre bir sonuca varılması gerekirken eksik araştırma ve inceleme sonucu yazılı olduğu şekilde davanın kısmen kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir. Yargıtay 20.HD E.2017/5600, K.2019/428, T.24.01.2019 (www.kazanci.com)