KONUT VE ÇATILI İŞYERLERİNDE KİRALAYANIN İHTİYACI SEBEBİYLE KİRACININ TAHLİYESİ

 

              Günümüzde Covid-19 pandemisinin ve ekonomik krizin de etkisiyle taşınmaz sahipleri kiralananda bulunan kiracılarını taşınmazdan çıkartmak istemektedirler. İhtiyaç sebebiyle tahliye davası kiralayan ya da malikin kiralanan taşınmaza ihtiyaç duyması sebebi ile gayrimenkulü tahliye etmesi istemine dayanır. Söz konusu dava kiralayanın eşi, alt soyu ve üst soyu ya da bakmakla yükümlü olduğu kişinin ihtiyacı sebebiyle açılabilir. Ancak davanın belirli şartları vardır:

              Türk Borçlar Kanunu 350. maddede düzenlenmiştir:

 

Madde 350 - Kiraya veren, kira sözleşmesini;

 

1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

 

          İhtiyacın gerçek, inandırıcı ve zorunlu olması gerekmektedir. Yargıtay kararlarında konut veya işyeri kullanma ihtiyacını somut olaya göre değerlendirilmektedir.

          Belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya veren 3-6 aylık fesih bildirim sürelerine uygun olarak 1 ay içinde tahliye davası açarak kiracının kiralanandan tahliyesini sağlayabilir. Buna göre kira sözleşmesinin yapıldığı tarihten sonra her 6 ay bir fesih bildirim dönemi olup, fesih isteyen kiralayan taraf 6 aylık dönemin sonunda feshi gerçekleştirebilmek için en az 3 ay önceden tahliyesi istenen kiracıya fesih bildiriminde bulunmak zorundadır. Fesih bildirimine rağmen kiracı kiralananı boşaltmamışsa kiraya veren fesih dönemi sonundan itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilecektir.

        Fesih dönemine ve fesih bildirim sürelerine uyulmadan açılan dava usulden reddedilecektir.

          Kiracı kiralananı kullanırken taşınmazın maliki değişebilir. Yeni malik miras, satış, bağışlama gibi yollarla kiralananın yeni maliki olabilir. Bu durumda kiracı kiralananı kullanmaya devam eder. Ancak belirtilen şartların varlığı halinde yeni malik veya kanunda belirtilen yakınlarının kiralananı konut ya da iş yeri olarak kullanma gereksiniminin ortaya çıkması halinde kiracıyı tahliye etme imkânına sahiptir.

 Görevli ve Yetkili Mahkeme

         İhtiyaç nedeniyle tahliye davası için görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme ise kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Böylece ihtiyaç nedeniyle tahliye davası somut olaya göre, dava dilekçesiyle, kiralanan taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır.

        TBK m. 355/1 gereği ihtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesi gerçekleştirildikten sonra kiraya veren haklı bir sebep olmaksızın kiralananı 3 yıl geçmedikçe tahliye edilen kiracıdan başkasına kiralayamaz. Aksi halde kiraya veren ihtiyaç nedeniyle tahliye ettirdiği kiracıya son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder. 3 yıllık süre geçtikten sonra kiraya veren herhangi bir sınıra tabi olmadan taşınmazı herhangi birine kiralayabilir. Tahliyeye sebebiyet veren ihtiyacın sonradan ortadan kalkması haklı bir sebep teşkil edecektir ve yeniden kiralama yasağına aykırı olmayacaktır. Yeniden kiralama yasağına aykırı davranılması halinde, kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

          Yargıtay’ın taşınmazı yazlık olarak kullanma, hastalık, tayin gibi somut olaylarda kiralanan taşınmazın tahliyesi yönünde kararları mevcuttur.

T.C. Yargıtay Üçüncü Hukuk Dairesi Esas No: 2018/7751 Karar No: 2019/493 23.01.2019 Tarihli kararında:

Somut olayda; taraflar arasında 30.11.2014 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Dava, davacının oğlunun konut ihtiyacının doğmasına dayanmakta olup, ihtiyaçlının kirada oturduğuna ilişkin akit dosya arasında bulunmaktadır. Konut nedenine dayalı tahliye davalarında kirada oturan ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığının başlıca kanıtıdır. Dinlenilen davacı tanıklarının da ihtiyaç iddiasını doğruladıkları anlaşılmaktadır. Bu durumda ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olduğunun kabulü icab eder. Mahkemece, ihtiyaç nedeniyle tahliye isteminin kabulüne karar verilmesi gerekir.