Ülkemizde her yıl binlerce taşınmaz
alınıp/satılmaktadır. Bazılarında kiracı mevcut değilken önemli bir kısmındaysa
kiracı bulunmaktadır. Taşınmazı alan kişi yatırım amacıyla değil de kullanmak
amacıyla taşınmazı alıyorsa, kiracıyı tahliye yoluna gitmesi gerekecektir.
Taşınmazı edinen kişinin, kiracı ile önceki malik arasında düzenlenen sözleşmede önceki malikin halefi olacağı kuşkusuzdur. Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen özel hükümler haricinde kiracının kira borcunu ödemesi durumunda malikin on yıl boyunca kira sözleşmesine uyması gerekmektedir. Bu sebeple yasa koyucu yeni malikin mağduriyetini önlemek amacıyla, ona, edinme tarihinden başlayarak 1 ay içerisinde kiracıya yazılı bildirimde bulunup, altı ay sonrasında sözleşmeyi sona erdirebileceği dava imkanı tanımıştır.
Gerçekten de Türk Borçlar Kanunu’nun 351.maddesinde
kiralananı sonradan edinen kişinin, ihtiyacı sebebiyle mevcut kiracı ile olan
kira akdini nasıl sonlandırabileceği düzenlenmiştir. Buna göre; kiralanan
taşınmazı sonradan edinen kişi, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun
gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi
sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay
içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla kira sözleşmesini altı
ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Yargıtay kararlarında yazılı
bildirimin bir aylık sürede kiracıya ulaşması aranmaktadır. Biz bu karara
katılmıyoruz. Zira yazılı bildirimin noter vasıtasıyla yapıldığı ve PTT
aracılığıyla gönderilmesi sebebiyle, tebligat aşamasında ihtarnamenin PTT’de
kaybolması, kiracının tebligat sürecinde evde bulunmaması sebebiyle iade
gelmesi, PTT memurunun adresi bulamaması, yaşanan yoğunluk sebebiyle geç
ulaşması gibi aksaklıklar sıklıkla yaşanmaktadır. Bu sebeple kanunda düzenlenen
bir aylık sürenin ihtarnamenin noterde düzenlendiği gün olarak uygulanması
gerektiği kanısındayız.
Yeni malik keşide ettiği ihtarnamede kiralanan
taşınmaza ihtiyacını, ihtiyaç sebebini ve kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı
dava ile sonlandıracağını belirtmelidir. İhtarnamede, süreç içerisinde doğacak
kira bedellerinin talep edilmesi, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılmasına
engel teşkil etmemektedir.
Yeni malik altı aylık süre dolmadan dava açamaz.
Davanın TBK 351.maddesinde açıkça öngörüldüğü üzere altı aylık süre dolduktan
sonra ve kira sözleşmesi sona ermeden önce açılması gerekmektedir. Buna rağmen
davanın açılması halinde, dava şartının yerine getirilmemesi sebebiyle dava
reddedilecektir.
Yeni malik dilerse, gereksinim sebebiyle sözleşmeyi
sona erdirme hakkını sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde
açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
Açılacak tahliye davasında taşınmazın bulunduğu
yerdeki sulh hukuk mahkemesi yetkili ve görevlidir. Davada yargılama giderleri
yıllık kira bedeli üzerinden nispi olarak belirlenmektedir.
İnfazı için kesinleşmesi gereken kararlar Hukuk
Muhakemeleri Kanunu’nda sınırlı sayı ilkesine göre düzenlenmiştir. Tahliye
kararları belirtilmediği için, Sulh hukuk mahkemesince verilen tahliye
kararının infazı için kesinleşmesine gerek yoktur.
İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda ihtiyacın samimi,
gerçek ve zorunlu olması gerekir. Davacının bu hususları ispatlaması
gerekmektedir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamaz.
Henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye
sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı sırada ihtiyacın varlığı yeterli
olmayıp, dava süresince devam etmesi gerekir. Dava devam ederken kiralanan
taşınmazın ihtiyaçlı tarafından satılması, ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi
olmadığını gösterir. (Yargıtay 3. Hukuk
Dairesi 2017/9396 E. ,
2019/4734 K.)
İhtiyacın neler olabileceği her somut olaya göre
değişiklik göstermektedir. Konut ihtiyacı için, taşınmazın merkezi konumda
olması, ihtiyaç sahibinin yaşadığı taşınmazının yetersiz olması, edinilen
taşınmazın ihtiyaç sahibinin işyerine yakın olması, yurt dışından kesin dönüş
yapılması, ihtiyaç sahibi olabilecek kişilerin akrabalarıyla birlikte kalıyor
olması gibi örnekler verilebilir. Yargıtay önceleri sadece kirada bulunmanın
ihtiyaç için yeterli olmadığına, tahliye tehdidi altında olunması gerektiğine
karar vermekteydi. Ancak son yıllarda istikrarlı şekilde kirada bulunmanın
ihtiyacın varlığı için yeterli olduğuna hükmetmektedir.
İşyeri ihtiyacı için, ihtiyaç sahibinin uzun bir süre
işsiz olması, mevcut işyerinin yetersiz kalması, yurt dışından kesin dönüş
yapmış ve iş kurmak istemesi sebebiyle işyeri açması ve daha birçok örnek verilebilir.
İşyerleri ve konut için ihtiyaç, işyerinin ve konutun durumu, gereksinimi karşılayıp/karşılayamayacağı, başka mülkler bulunması halinde avantajları ile yapılacak işe göre değişkenlik gösterdiğinden dolayı dava aşamasında gerçekten ihtiyacın olup/olmadığı hususunda bilirkişi raporu alınabilmektedir.
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder